Para Aref Abusabal Loaiza, socio & gerente de Ventas de DMayo Real Estate, existen políticas de vivienda que se pueden generar en las zonas urbanas de Lima Top y Lima Moderna, pero no se están realizando.
Manifestó que esta situación produce “un caos en la ciudad y una falta de planificación urbana importante”, evidentes en estas localidades de Lima Metropolitana.
“Por ejemplo, hay calles establecidas para el paso de los vehículos, a las que, en los últimos años, han implementado ciclovías. No creo que esas disposiciones sean buenas contribuciones para la ciudad, porque esas vías no aguantan más tráfico”, añadió.
En entrevista con Infopangea, Abusabal aseguró que todos queremos una ciudad más sostenible y avanzar hacia ese objetivo, pero, “a veces, se aplican normas que, de repente, no son bien pensadas o no son aplicables en el Perú, pero sí en otros países”.
“Siento que hay una falta de preparación y planificación en la ciudad, que van de la mano con la inestabilidad política que existe en todos los niveles de las autoridades peruanas. Por ejemplo, hace poco algunas municipalidades distritales establecieron el empleo de grúas para la retención de vehículos mal estacionados. Esta medida generó mucho fastidio y hubo gente que prefirió no vivir en ciertos distritos porque las grúas estaban en ‘plan de cacería’”, comentó el ejecutivo de DMayo Real Estate.
¿De qué manera perjudicó la pandemia por COVID-19 el desarrollo del sector inmobiliario en Lima Top y Lima Moderna?
Después de la pandemia vivimos diferentes fenómenos políticos, económicos y sociales, además, el mercado inmobiliario cambió durante los últimos años.
Por ejemplo, en el 2020, las propiedades perdieron valor. A principios del 2021, parecía que el mercado ya se había establecido y volvía a tomar los valores prepandemia, pero eso nunca ocurrió.
Ahora, con la crisis mundial, el alza del dólar, entre otros factores, vemos que nuestro mercado está en recesión, lo cual genera oportunidades en él.
Actualmente encontramos precios de viviendas similares, de repente, al 2013. Por ejemplo, en el distrito limeño de Miraflores, se ofertan departamentos de segundo uso en 1400 dólares el m2.
La pandemia golpeo fuerte la economía del país y también el impacto se reflejó en el sector inmobiliario.
¿El sector inmobiliario se ha recuperado de los efectos que causó la pandemia por COVID-19?
En realidad, las consecuencias de la COVID-19 han sido menores, en comparación a los efectos políticos y del país. Los resultados que dejó la pandemia pudieron tener un rebote más rápido y todo hubiese continuado como en la etapa precovid, siempre y cuando, hubiésemos contado con un gobierno estable como era antes del presidente Pedro Castillo.
La realidad es que el país estaba en bonanza, con un PBI alto. En general, el Perú marchaba bien desde el año 2000 hasta el 2019, en promedio, luego vino la pandemia y la crisis política.

“No cambiará rápidamente el panorama inmobiliario”
En el primer semestre del 2023, la venta de viviendas nuevas en Lima Metropolitana se redujo en 11 %, según Capeco. ¿En lo personal ha sentido esta reducción de la demanda?
En mi experiencia y en el desarrollo que tenemos en Dmayo Real Estate, sí sentimos esta reducción.
Definitivamente, después de la pandemia las personas limitaron la demanda de viviendas, pese a que dentro de sus planes estaba comprar un inmueble, pero no lo pudieron adquirir. Luego de dos años de pandemia hubo un pico de ventas muy fuerte de viviendas, con precios menores a 100 mil dólares, en la ciudad capital, pero en zonas ajenas a Lima Top y Lima Moderna.
¿Qué particularidades tiene actualmente el desarrollo de Lima Top y Lima Moderna, en etapa de recesión económica?
Mi sensación es que no cambiará rápidamente el panorama inmobiliario. Estamos en un nuevo orden donde los precios de las viviendas han caído y la situación se revertirá después de un buen tiempo, no será inmediato.
Definitivamente, todo irá de la mano con la política gubernamental peruana. En realidad, hay una crisis económica mundial y sudamericana en donde hay países con gobiernos de tendencia izquierdista. No es un tema solo de país y se han juntado una serie de variables que han originado una nueva realidad, porque ya no existen los precios prepandémicos de los inmuebles de Lima Top y Lima Moderna.
Actualmente hay constructoras que se enfocan en mantener los precios de sus unidades similares a los tiempos previos de la pandemia, pero se les dificultan las ventas de los mismos, por lo tanto, cambian sus pronósticos y sus presupuestos, de lo contrario, no logran vender las viviendas.
No tiene sentido, por ejemplo, establecer precios de departamentos por m2 de 2700 o 3000 dólares, en el distrito de Miraflores [Lima], cuando tienes departamentos de segundo uso en buen estado en 1500 dólares el m2.
Sobre la coyuntura nacional o internacional, ¿cuál de ellas impacta más, de manera negativa, en el mercado inmobiliario?
Pienso que pesa mucho la coyuntura nacional, tal vez, en un 60 %. De hecho, lo que más influyó, en su momento, fue la elección de Pedro Castillo como presidente de la República. Aquella vez, en Dmayo Real Estate tuvimos varios clientes que vendieron sus propiedades muy rápido y enviaron su capital al extranjero. La situación mundial también está afectando.
“Somos un país fraccionado por muchas brechas sociales, pero tenemos inmensas oportunidades de mejoría”.
Denos más detalles, por favor.
Tengo una apreciación más macro. En pandemia, hubo una crisis mundial, a su vez, el Perú presenta niveles de inseguridad muy altos, producto de la migración de ciudadanos de otros países, por ejemplo, lo cual genera que la ciudadanía se sienta más insegura. Eso hace que las personas quieran vivir más en el extranjero. Esta situación va de la mano con el tema político.
Por otro lado, después de la pandemia hay menos turistas y muchos empresarios extranjeros regresaron a sus países porque pueden laborar de manera remota, y si vienen a Lima, en períodos cortos, no lo hacen con su familia.
Además, en el país ahora hay menos personas con alta capacidad adquisitiva, porque se han llevado los capitales al extranjero.
Adicionalmente, el mundo ha cambiado porque somos más digitales, ya que ahora contamos con información rápida, a la mano y corroborable. Con la tecnología, es posible ver videos en alta resolución y en 3D, así como fotografías, planos, etc.; donde se aprecia cómo luce un departamento o una casa. Hay inmobiliarias, como la nuestra, en donde estamos sumamente digitalizados y sin necesidad de hacer una visita física es posible conocer el inmueble casi a la perfección.
Ahora hay más personas vendiendo sus departamentos que hace unos meses. Eso es evidente por la cantidad de publicaciones que existen y por la oferta de departamentos que se ofrecen y cada vez más. Es claro que los precios de antes ya no son mismos de ahora.

Fenómeno de El Niño
¿Cómo será la oferta y demanda de viviendas en Lima Metropolitana cuando el calor aumente más de lo normal, en el verano 2024, debido a los efectos del fenómeno de El Niño?
Definitivamente impactará en forma indirecta. El negocio inmobiliario no se detiene porque la gente necesita vivir. Esta movilización de espacio físico de vivienda siempre sucede y hay que estar atentos para suplir esa necesidad de los clientes de la mejor manera.
Hemos pasado por momentos más impactantes que el fenómeno de El Niño. Sin duda, impactará, porque, por ejemplo, las personas no se endeudan cuando sus negocios marchan mal y el fenómeno de El Niño impactará a muchas empresas.
¿Entonces estima que la demanda de inmuebles en Lima Metropolitana podría disminuir por el fenómeno de El Niño?
Considero que podría suceder eso, porque este fenómeno impactará en el desarrollo de los rubros económicos, los negocios, y los ingresos de los empresarios y de los empleados.
Los índices de delincuencia han aumentado en la ciudad capital. ¿Cómo influye la inseguridad ciudadana en el mercado de inmuebles?
Sin duda, sí impacta. Somos un país fraccionado por muchas brechas sociales, pero tenemos inmensas oportunidades de mejoría. En los últimos 20 años y antes de la pandemia, el país pasó por su mejor momento en crecimiento, en desarrollo y otros indicadores macroeconómicos. Eso hizo que estuviéramos bien posicionados como país y que las empresas decidan invertir en viviendas, las cuales costaban rápidamente, luego de ser adquiridas, 10 % o 15 % más de su valor.
Luego de la crisis sanitaria ocasionada por la pandemia, y la inestabilidad política y financiera; es evidente que esos desafíos por mejorar no se resolverán pronto. Además, con la actual inseguridad en la ciudad, todo se constituye en una realidad perfecta, para que gente joven decida irse del Perú.